Оценка жилой недвижимости и иного имущества. Основные понятия.

Оценка жилой недвижимости и иного имущества. Основные понятия.

Оценку имущества выполняют эксперты, а также независимые оценщики в соответствии с требованиями законодательства РФ. Итоговым документом о стоимости объекта является отчет об оценке — документ, имеющий силу доказательного характера в суде.

Согласно законодательству отчет должен содержать разделы:

1. Основные выводы и факты:

  • Информация общего характера, идентифицирующая предмет оценки;
  • Результаты стоимости, полученные при использовании различных подходов к оценке;
  • Итоговое значение стоимости;

2. Задание на оценку.

3. Информация о заказчике услуг:

  • Относительно юридических лиц: правовая и организационная формы; наименование; ОГРН, место расположения;
  • Относительно физических лиц: фамилия; документ, удостоверяющий личность, наименование органа, выдавшего документ.

Информация об оценщике:

  • Фамилия, имя, отчество, сведения о членстве в СРОО, номер документа о получении профессиональных знаний, информация о страховании ответственности специалиста, стаж его работы, ОГРН, место расположения юридического лица;
  • Сведения о привлекаемых для оценки недвижимости, иных объектов специалистах.

4. Допущения, ограничения, примененные для расчета стоимости.

5. Перечень применяемых стандартов.

6. Описание имущества с перечнем документов, характеризующих устанавливающие его характеристики (количественные и качественные).

7. Анализ рынкаи внешних ценообразующихфакторов, влияющих на стоимость.

8. Расчет стоимости с применением различных подходов.

9. Согласование результатов расчетов стоимости разными подходами к оценке стоимости недвижимости.

К отчету должны прикладываться копии документов, определяющих характеристики оцениваемого объекта, включая правоустанавливающие, технические документы, заключения экспертиз.

Виды стоимости, определяемые при выполнении оценки:

  • Рыночная;
  • Инвестиционная;
  • Ликвидационная.

При расчете рыночной стоимости определяется вероятная цена отчуждения имущества на рынке при наличии конкуренции, разумных действий сторон сделки, информации, при отсутствии чрезвычайных обстоятельств.

При расчете ликвидационной стоимости определяется величина вероятной цены отчуждения объекта за малый срок экспозиции. При расчете ликвидационной стоимостиучитывается фактор чрезвычайных обстоятельств, способствующих продаже имущества на условиях, отличных от рыночных условий продажи.

Инвестиционная стоимость рассчитывается как стоимость для определенного лица при конкретных инвестиционных целях применения объекта.

Принципы оценки:

  1. Принцип существенности (учет всей информации);
  2. Принцип обоснованности(подтверждение информации);
  3. Принцип однозначности;
  4. Принцип проверяемости;
  5. Принцип достаточности.

Подходы, используемые при выполнении оценки:

  • Затратный;
  • Сравнительный;
  • Доходный.

В основе затратного подхода находится предположении о том, что объект не стоит большую сумму, чем сумма замещения или воспроизводства объекта.

В основе сравнительного подхода находится принцип замещения (инвестор не заплатит сумму, большую, чем стоит аналог объекта).

В основе доходного подхода находится представлении о зависимости стоимости имущества от величины дохода, который возможно извлечь.

Таким образом, процесс оценки – регламентированный законодательством процесс определения стоимости объектов оценки.

Поделиться с друзьями: